＊空き家の売却で考慮すべきことは？
－相続登記手続き を完了
－不動産の確定
－権利の整理や集約
建築基準法上の問題で建て替えが困難である（接道要件、長屋の切り離しなど）
所有権が共有状態にある
第三者の権利が付されている
借地や長屋（連棟住宅）など
－不動産取得時の書類の点検
・登記済証、登記識別情報
・購入時（取得時）の契約書、領収証など
・建築確認済証や検査済証、設計図書
・住宅履歴、長期点検、メンテナンスプログラム、耐震性能など
・借地の場合の契約書
－空き家を売却するタイミング
ア）早く売りたい
マイホーム特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や「マイホームを売ったときの３，０００万円の特別控除
の特例」などは、原則として住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売却する場合に適用
されます。
相続税の納付期限
相続税は、相続開始から１０ヶ月以内の現金納付が原則です。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続により取得した土地、建物などを、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日
以後３年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算すること ができます。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ることが適用要件の一つになっていま
す。
資産価値の減少（保有リスクとコスト）
イ）持っておきたい
短期譲渡所得と長期譲渡所得
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つ
に区分され、税金の計算も別々に行います。
長期譲渡所得とは譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるもの、短期譲渡所得とは
５年以下のものをいい、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は、
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率
短期譲渡所得 長期譲渡所得
所得税 ３０％ １５％
住民税 ９％ ５％
※平成 25 年から平成 49 年までは、復興特別所得税
ウ）タイミングを計りたい
譲渡損失の損益通算
土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生
じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できます。
長期譲渡所得に該当する居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失
長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額について
は、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通
算をすることができます、また、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、
その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までの売却で、譲渡の年の１月１日における所有期
間が５年を超えることが要件となりますので。
－媒介報酬額の改正
低廉な空き家等の売買又は交換の媒介・代理であって、通常の売買又は交換の媒介・代理と比較
して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬額の上限に加えて、当該費用に相当す
る額を合計した額の報酬を売主または交換の相手方から受け取ることが出来るようになりました。
ただし、宅建業者が受領することのできる報酬額と費用相当額の合計金額は、１８万円（消費税相
当額を除きます。以下同様。）が上限額で、受け取ることのできる相手方は、空き家の売主または交換
を行う者である依頼者に限られ、買主または交換の相手方からは特例による報酬を受けることはでき
ません。また、あらかじめ報酬額について空き家等の売主又は交換を行う者である依頼者に対して説
明し、宅建業者と依頼者間で合意しておく必要があります。
不動産の売却に関しては、上記以外にも専門的な調査・判断が必要となり、又買手の保護から適切な免許を保持した不動産業者の仲介が必要です。これらから、現地状況やその地域の不動産市場に精通した信頼のおける不動産業者を選任するのが大切と思われます。（全国不動産業者一覧）